O verdadeiro custo de vender uma casa: Quanto custa um título ou escritura?

A escritura ou título é um documento que legaliza a compravenda de qualquer bem. No caso de um imóvel, o título certifica ao novo dono.

À hora de investir na compra ou venda de um apartamento, é importante ter em conta que as despesas no título do apartamento supõe uma porcentagem de despesa elevada. Em geral, estas despesas acrescentadas ao preço da habitação vão entre o 10% e 13%, entre notário, impostos e registos.

Evite surpresas desagradáveis entre as partes envolvidas e saiba quanto custa um título, e sobre tudo, quem é que paga as despesas do título.

Quem é que paga as despesas do título de um apartamento?

Para saber quanto custa um título, o importante seria somar as despesas que têm tanto o comprador como o vendedor. O Código Civil estabelece que as despesas de atribuição do título de compravenda correm por conta do vendedor e as despesas da primeira cópia do título correm por conta do comprador.

É comum que no título da compravenda ou no contrato de arras se estabeleça que as despesas do título sejam satisfeitas “segundo a lei”, ou que não se estabeleça nada sobre esta questão. Nestes casos, os honorários do notário para formalizar o título de compravenda deveriam ser pagos pelo vendedor, e a despesa da primeira cópia autorizada do título deveria ser paga pelo comprador.

Embora que o tema esteja normalizado, estas despesas do notário podem ser negociados, e as partes ficam de acordo em decidir quem deve dar o dinheiro para realizar estes processos. É comum encontrar que o comprador seja quem assuma estas despesas. Ora bem, saber quem paga o título não é um tema tão simples, pois não estamos a falar só de 1 processo. Tanto o comprador como o vendedor devem pagar algumas tarifas perante diferentes instâncias ao momento de realizar a compravenda de uma habitação.

As despesas do título pagos pelo comprador

O comprador é quem, geralmente, paga o título de um apartamento. As despesas provêm de dois grandes processos: a hipoteca, e a elaboração do título per se.

Despesas prévias ao título frequentemente relacionados à hipoteca

Ao adquirirmos uma habitação por meio de um empréstimo hipotecário, vai ser um gestor do banco quem faça a maioria dos processos relacionados com todos os pagamentos e impostos enumerados com anterioridade. Mas estes trâmites têm uns custo. Por vezes, pede-se ao comprado uma quantidade de dinheiro em qualidade de previsão de despesas e, em outros casos, inclui-se no total de despesas da escritura da hipoteca. Estes incluem:

  • Avaliação da habitação: a entidade bancária requer este certificado a um perito externo para avaliar o montante do imóvel financiado.
  • Confirmação no Registo da Propiedade de que a habitação está libre de encargos antes de conceder o empréstimo.
  • Despesas de escritura do empréstimo hipotecario: A escritura do empréstimo hipotecário também é um documento jurídico pelo que deverá de pagar o correspondente AJD. Ainda assim, e depois das decisões judiciais, não correm todas as despesas por conta do cliente. Cada vez mais juízes estão a dar a razão ao clientes de hipotecas afetados pelas despesas de formalização hipotecária e algumas agências assumem estes custos.
  • Despesas relacionadas à escritura
    • Despesas de cartório
    • Inscrição no Registo da Propriedade, o montante desta despesa é fixado pelo Estado. Ainda assim, costumam depender do preço do apartamento e mudam segundo a localidade onde for registada a habitação.
    • O Imposto de transmissões Patrimoniais (ITP), se o apartamento em compravenda é de segunda mão. O comprador deberá pagar o montante nas Finanças, num prazo de 30 dias úteis depois de ter sido feito oficial a atribuição da habitação, seja pela assinatura do contrato, documento privado ou escritura pública. Este imposto encontra-se, segundo a Câmara, entre um 5% e um 10% sobre o valor escriturado. Deve-se ter em conta a transmissão do imóvel em si mesmo, Transmissão Patrimonial Onerosa e também pelas gestões cartoriais ou Actos Jurídicos Documentados (ADJ) que também regidos por normas, mudam segundo a Câmara e que da uma taxa a todos os documentos jurídicos (extensos em papel selado) necessários para formalizar a compravenda.
    • O IVA do imposto pago, se se trata de habitações novas adquiridas diretamente a uma promotora (primeira transmissão). Neste caso, o lugar do ITP (para as transmissões de segunda mão) pagar-se-a o IVA. O IVA corresponde, em geral, ao 10% do preço escriturado ou o 4% se se trata de habitações de proteção oficial, promoção pública ou de regime especial.
    • A gestão na compravenda de habitações: É uma despesa opcional mas recomendável. O cliente, normalmente o comprador, podem derivar os processos a profissionais especializados. Com isto asseguramos que sejam cumpridos os prazos além de agilizar todo o processo já que, por norma geral, as gestorias e assessorias trabalham diretamente com os cartórios. Como foi nomeado anteriormente, a gestoria, já escolhida pelo banco e pelo cliente, normalmente trabalha na modalidade de “provisão de fundos”, isto é, a usar uma soma depositada de dinheiro destinada a cobrir estas gestões. Ao fim do processo a gestoria devolve o dinheiro restante, a justificar as despesas efetuadas através de faturas.
    • Despesas de alta ou mudança de titularidade dos suministros (água, luz, gas, etc.)

As despesas do título assumidos pelo vendedor

O vendedor também corre com algumas despesas, entre os que se contam:

  • A Mais-valia Municipal ou lucro patrimonial também conhecido como IIVTU (Imposto sobre o Aumento do Valor dos Terrenos Urbanos): O montante calcula-se em função do valor cadastral do solo do imóvel e paga-se à Junta de Freguesia. Este imposto aplica sobre os lucros do património, quer dizer, o valor da habitação enquanto esta tem sido a propriedade do vendedor. Se se trata da sua habitação habitual e no prazo de dois anos compra-se outra casa para viver nela, ficará isento de pagar este imposto.
  • IBI (Imposto de Bens Imóveis): Todos os aons, por ser proprietário, deve-se  pagar este imposto à Junta de Freguesiaonde se encontre a nossa habitação. O tipo de imposto depende do imóvel (pode ser entre 0,4% a 1,10%).  Este pode ver-se aumentado se não está a ser habitada. Este imposto é exigido a princípios do ano, o vendedor vai pagar todos os recibos del IBI do ano a correr ainda que tenha realizado a venda o 2 de janeiro. Ao ano seguinte vai ser o comprador quem, já como proprietário, vai assumir o IBI.      
  • Despesas da escritura original: Se o proprietário que agora vende a vivenda recorreu a uma hipoteca para a financiar quando a comprou, não bastará com acabar de pagar o crédito à entidade bancária, senão que deverá pagar a hipoteca formalmente no Registo da Propriedade para que, desta forma, fique livre de responsabilidades. Este trâmite também tem um custo. O cancelamento da hipoteca com a entidade bancária também implica umas comissões.
  • IRPF: Na declaração da renda do ano seguinte terá de ficar refletida o lucro que obteve o vendedor com a operação. Finanças cobrará entre um 18% e um 22% do capital que se tenha obtido com a venda.
  • Outras despesas: São as taxas da agencia intermediária que geriu a venda como as despesas do Certificado de Eficiência Energética e o Certificado de Ocupação.

Quanto custa uma escritura?

Se quiser saber quanto custa uma escritura, é necessário somar todas as despesas de cada uma das instâncias correspondentes, tendo em conta se estás a vender ou comprar o apartamento, assim como a locação, o uso, e todos os detalhes que lhe demos anteriormente. Por isto mesmo, o custo final e a quantidade exata das despesas de uma escritura devem ser avaliadas caso por caso, de preferência por um especialista na área.

A compravenda de um imóvel é uma operação importante, pelo que é aconselhável levá-la a termo com o aconselhamento de um profissional qualificado. Desde Deplace estamos ao seu dispor para esclarecer qualquer dúvida que lhe possa surgir na compra da sua futura habitação.

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